Fundusze REIT: czynsz bez kluczy i remontów

REIT to spółka, która posiada nieruchomości komercyjne i wypłaca inwestorom większość dochodu z najmu. Z Polski kupisz je głównie na rynkach zagranicznych lub przez ETF.

Mieszkanie na wynajem to więcej pracy, niż się wydaje

Wiele osób myśli o nieruchomościach jako o spokojnym źródle dochodu, dopóki nie kupi pierwszej kawalerki. Potem przychodzi telefon w środku nocy o cieknącym bojlerze, najemca znika z dwumiesięcznym zadłużeniem, a wspólnota na Mokotowie uchwala podwyżkę funduszu remontowego. Do tego cała kwota zamrożona w jednym lokalu, w jednym mieście i jednym typie najemcy. Jeśli ta jedna nieruchomość stoi pusta przez kwartał, Twój dochód z najmu spada do zera, a kredyt i czynsz administracyjny trzeba płacić dalej.

REIT (Real Estate Investment Trust) odwraca ten układ. To spółka, która posiada i zarządza nieruchomościami komercyjnymi: magazynami logistycznymi, biurowcami, centrami handlowymi, szpitalami, centrami danych czy budynkami mieszkalnymi na wynajem. Ty kupujesz jej akcje na giełdzie, a spółka zajmuje się najemcami, remontami i umowami. W Stanach Zjednoczonych REIT, żeby zachować preferencyjny status podatkowy, musi wypłacać akcjonariuszom co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu, dlatego dywidendy są tu podstawowym źródłem zwrotu.

Jak kupić REIT z Polski i na co uważać

Polska wciąż nie ma własnej ustawy o REIT-ach, więc z poziomu rachunku maklerskiego masz dwie główne drogi. Pierwsza to zakup pojedynczych spółek notowanych na giełdach w USA, Wielkiej Brytanii czy Niemczech. Druga to ETF, który trzyma koszyk kilkudziesięciu lub kilkuset REIT-ów i rozkłada ryzyko na wiele sektorów oraz krajów. Przy akcjach amerykańskich złóż formularz W-8BEN, bo bez niego podatek u źródła od dywidendy jest wyższy. Różnicę między podatkiem pobranym za granicą a polskimi 19% rozliczasz samodzielnie w zeznaniu PIT-38 lub PIT-36, zależnie od rodzaju przychodu, i to jest krok, o którym wielu inwestorów przypomina sobie dopiero w kwietniu.

Ryzyka są realne i warto je nazwać wprost. Kurs REIT-u zmienia się codziennie jak każda akcja, więc w czasie paniki rynkowej potrafi spaść mocniej niż wartość samych budynków. Sektor jest wrażliwy na stopy procentowe: gdy rosną, rośnie koszt zadłużenia spółek, a obligacje stają się konkurencyjną alternatywą dla dywidendy. Dochodzi ryzyko walutowe, bo dywidendę dostajesz w dolarach lub euro, a wydajesz w złotówkach. Niektóre segmenty, jak biura po pandemii, przeszły trudny okres z rosnącą liczbą pustostanów. Wysoka stopa dywidendy bywa sygnałem ostrzegawczym, a nie okazją.

Co analizujemy, zanim REIT trafi do portfela

Na naszej platformie przy ocenie REIT-u patrzymy na FFO i AFFO zamiast samego zysku netto, bo amortyzacja budynków zniekształca wynik księgowy. Sprawdzamy wskaźnik obłożenia, średni okres trwania umów najmu, strukturę zapadalności długu i koncentrację najemców. Pokazujemy też, jaki udział nieruchomości ma już Twój portfel, bo REIT dokładany do mieszkania na wynajem i funduszu nieruchomości może dać więcej tego samego ryzyka, niż zakładasz. Dywidenda nie jest gwarantowana. Spółka może ją obniżyć, a historyczne wypłaty nie przesądzają o przyszłych.