Wynajem długoterminowy: ile pracy kryje się za czynszem

Czynsz co miesiąc brzmi jak pasywny dochód, dopóki w styczniu nie zepsuje się piecyk gazowy. Liczymy koszty, czas i ryzyka wynajmu mieszkania.

Mieszkanie na wynajem wiele osób traktuje jak najbardziej namacalny pasywny dochód. Klucze, umowa, przelew co miesiąc. Rzeczywistość zaczyna się zwykle w pierwszym sezonie grzewczym, gdy w styczniu najemca dzwoni o siódmej rano, bo piecyk gazowy przestał grzać wodę, a serwisant ma wolny termin dopiero za kilka dni. Wynajem długoterminowy potrafi dawać stabilne wpływy, ale wymaga czasu, rezerwy finansowej i znajomości przepisów. Nazywanie go pasywnym to w najlepszym razie uproszczenie.

Co naprawdę zostaje z czynszu

Kwota w umowie to dopiero punkt wyjścia. Od niej trzeba odjąć opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni, jeśli nie przenosisz ich w całości na najemcę, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, drobne naprawy i odkładaną rezerwę na większe wydatki, takie jak wymiana pralki, malowanie czy nowa podłoga. Przychód z najmu prywatnego rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, według stawki 8,5 procent, a nadwyżka ponad 100 000 zł w roku według stawki 12,5 procent. Ryczałt płaci się od przychodu, więc kosztów remontu nie odliczysz. Gdy mieszkanie kupiono na kredyt, rata nie zależy od tego, czy lokal akurat jest wynajęty. Każdy miesiąc pustostanu to pełny koszt bez wpływu.

Ile czasu to zajmuje

Znalezienie najemcy obejmuje zdjęcia, ogłoszenia, kilkanaście telefonów i oglądania, często wieczorami lub w weekend. Potem umowa, najlepiej najmu okazjonalnego, z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego i wskazaniem lokalu, do którego może się wyprowadzić. Taka forma zgłaszana jest do urzędu skarbowego w ustawowym terminie i daje właścicielowi silniejszą pozycję niż zwykła umowa. W trakcie najmu dochodzą protokoły zdawczo-odbiorcze, odczyty liczników, rozliczenia mediów i kontakt w sprawie usterek. Wiele osób oddaje część tych zadań firmie zarządzającej, co oszczędza czas, ale zmniejsza dochód o jej prowizję.

Ryzyka, które trudno przewidzieć

Najemca, który przestaje płacić, to najczęstszy scenariusz, przed którym ostrzegają właściciele, bo eksmisja w Polsce bywa długa, a w okresie od listopada do końca marca obowiązuje ochrona przed eksmisją na bruk. Do tego zniszczenia przekraczające kaucję, zalanie sąsiada z dołu, zmiany przepisów dotyczących najmu oraz wahania cen nieruchomości, które wpływają na wartość całej inwestycji. Mieszkanie jest też mało płynne: sprzedaż trwa tygodnie lub miesiące i wiąże się z kosztami notarialnymi oraz, jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu, z podatkiem od dochodu.

W naszym narzędziu do porównywania klas aktywów pozwalamy wpisać cenę zakupu, czynsz, opłaty, ratę kredytu i zakładaną liczbę miesięcy pustostanu, a następnie zestawić wynik netto z alternatywami, takimi jak obligacje skarbowe czy ETF-y dywidendowe. Widać wtedy, ile godzin pracy w roku i jaką rezerwę gotówkową trzeba przypisać do każdego złotego z czynszu. Takie wyliczenie nie zastąpi porady podatkowej ani prawnej, ale pomaga podjąć decyzję z otwartymi oczami, zanim podpiszesz akt notarialny.